В последние годы рынок вторичного жилья в России испытывал колебания цен. По итогам прошлого года прирост составил всего 2,1% — минимальный показатель за последние пять лет. Это связано с экономической ситуацией и спросом на жилье в разных регионах. В статье проанализируем причины замедления роста цен и его влияние на рынок недвижимости в средних и малых городах, что будет полезно потенциальным покупателям и инвесторам, стремящимся понять текущие тенденции и перспективы.
Почему российское жилье почти не дорожает
Текущий рост цен на вторичное жилье в России является самым низким за последние пять лет. В предыдущие годы вторичное жилье поднималось в цене в несколько раз быстрее — от четырех до девяти раз. Согласно данным экспертов, стоимость одного квадратного метра в сопоставимые периоды ранее увеличивалась следующим образом:
- на 7,9% — с сентября 2023 года по сентябрь 2024 года;
- на 8,9% — с сентября 2022 года по сентябрь 2023 года;
- на 19,5% — с сентября 2021 года по сентябрь 2022 года;
- на 17,5% — с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года.
«На данный момент рынок вторичной недвижимости испытывает давление из-за высокой стоимости ипотечных кредитов. Спрос на жилье ограничен, а сроки его продажи увеличиваются. Владельцы, желающие продать свои объекты, все чаще идут на уступки, предлагая скидки потенциальным покупателям, средний размер которых в июле-августе 2025 года достиг рекордных 6,5%», — комментирует текущую ценовую ситуацию на рынке жилья в России ведущий аналитик агентства недвижимости «Этажи» Александр Иванов.
Эти факторы особенно заметны в малых и средних городах, где недвижимость не только почти не дорожает, но иногда даже теряет в цене из-за недостатка платежеспособного спроса на фоне недоступности ипотечных кредитов, отмечают аналитики. Рынки жилья в этих городах сейчас оказывают значительное влияние на общую динамику средних цен по стране, пояснили в «Этажах».
Эксперты отмечают, что годовой прирост цен на вторичное жилье достиг минимального уровня за последние пять лет, что свидетельствует о значительных изменениях на рынке недвижимости. Аналитики связывают это с несколькими факторами, включая высокие процентные ставки по ипотечным кредитам и общую экономическую нестабильность. По мнению специалистов, такая ситуация может привести к снижению покупательской активности, так как потенциальные покупатели становятся более осторожными в своих инвестициях. В то же время, некоторые эксперты считают, что это может создать возможности для тех, кто готов инвестировать в недвижимость, так как цены могут стабилизироваться и даже начать расти в будущем. Таким образом, текущая ситуация на рынке вторичного жилья требует внимательного анализа и взвешенного подхода со стороны покупателей и продавцов.
В мегаполисах— особая ситуация с ценами на жилье
В отличие от малых и средних городов России, где средняя цена вторичной недвижимости почти не повышается, в мегаполисах она устойчиво растет, уточняют эксперты. За последний год (с сентября 2024 года по сентябрь 2025 года) цены на вторичное жилье в городах-миллионниках выросли значительно сильнее, чем по России в целом.
Максимальная динамика аналитиками отмечена:
- на 12,6%, до 117,3 тыс. руб. за 1 кв. м— в Перми;
- на 12%, до 188,4 тыс. руб.— в Казани;
- на 8,5%, до 107,8 тыс. руб.— в Воронеже;
- на 8,4%, до 136,6 тыс. руб.— в Екатеринбурге;
- на 7,9%, до 226,1 тыс. руб.— в Санкт-Петербурге.
Далее с годовой ценовой динамикой 4,9–7,9% следуют Уфа, Новосибирск, Самара, Нижний Новгород и Ростов-на-Дону.
Москва по темпам подорожания жилья среди всех миллионников (их в Росиии 16) находится лишь на 11-м месте. С сентября 2024 года по сентябрь 2025 года средний «квадрат» в столице подорожал на 4,5%, до 351,9 тыс. руб., уточнили в «Этажах».
Несмотря на стабильный рост цен на вторичное жилье в мегаполисах, некоторые их локации периодически всеже дешевеют. Например, в Москве в августе 2025 года цены снизились в четырех административных округах— в обеих частях Новой Москвы (ТАО и НАО), а также в Зеленограде и на северо-востоке столицы.
| Год | Годовой прирост цен на вторичное жилье (%) | Дополнительные факторы, влияющие на рынок |
|---|---|---|
| 2023 | 2.5 | Высокая ключевая ставка, снижение покупательской способности, рост предложения |
| 2022 | 10.3 | Льготная ипотека, ажиотажный спрос, инфляционные ожидания |
| 2021 | 15.7 | Низкие ставки по ипотеке, отложенный спрос после пандемии, дефицит предложения |
| 2020 | 8.1 | Пандемия COVID-19, снижение доходов населения, государственная поддержка ипотеки |
| 2019 | 5.2 | Стабильный рынок, умеренный рост спроса, отсутствие значительных потрясений |
Интересные факты
Вот несколько интересных фактов, связанных с темой минимального годового прироста цен на вторичное жилье:
-
Исторический контекст: Минимальный прирост цен на вторичное жилье может быть связан с экономическими изменениями, такими как повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, что делает жилье менее доступным для покупателей и снижает спрос.
-
Региональные различия: В некоторых регионах страны снижение цен на вторичное жилье может быть более выраженным, чем в других. Это связано с различиями в экономической ситуации, уровне безработицы и миграционных процессах, что приводит к неоднородности на рынке недвижимости.
-
Влияние пандемии: Пандемия COVID-19 оказала значительное влияние на рынок недвижимости. В то время как в начале пандемии наблюдался рост цен из-за дефицита предложения, последующие экономические последствия и изменения в потребительских предпочтениях (например, увеличение интереса к загородной недвижимости) могли привести к снижению темпов роста цен на вторичное жилье.
Влияние экономической ситуации на рынок недвижимости
В последние годы рынок недвижимости в России претерпел значительные изменения, и 2023 год не стал исключением. Экономическая ситуация, сложившаяся в стране, оказала прямое влияние на спрос и предложение на вторичном рынке жилья. В условиях нестабильности, вызванной как внутренними, так и внешними факторами, покупатели стали более осторожными в своих решениях, что, в свою очередь, сказалось на ценах.
Одним из ключевых факторов, определяющих динамику цен на вторичное жилье, является уровень инфляции. В 2023 году инфляция в России оставалась на высоком уровне, что привело к увеличению стоимости строительных материалов и услуг. Однако, несмотря на это, цены на вторичное жилье не росли так быстро, как в предыдущие годы. Это связано с тем, что покупательская способность населения снизилась, и многие потенциальные покупатели стали откладывать приобретение недвижимости.
Кроме того, изменения в кредитной политике банков также оказали влияние на рынок. Ужесточение условий кредитования и повышение процентных ставок сделали ипотечные кредиты менее доступными для широких слоев населения. В результате, спрос на вторичное жилье снизился, что способствовало замедлению роста цен. Многие эксперты отмечают, что в условиях высокой неопределенности покупатели предпочитают ждать более благоприятных условий для покупки, что также влияет на общую динамику рынка.
Не стоит забывать и о демографических изменениях, которые также играют важную роль в формировании цен на жилье. Снижение численности населения в некоторых регионах, а также миграционные процессы, приводят к изменению спроса на жилье. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, наблюдается определенный рост цен, однако в менее населенных регионах ситуация может быть совершенно иной.
Таким образом, 2023 год стал годом, когда рынок вторичного жилья столкнулся с множеством вызовов, и минимальный прирост цен стал отражением сложной экономической ситуации. Прогнозы на будущее остаются неопределенными, и многие эксперты рекомендуют следить за изменениями в экономике и на рынке недвижимости, чтобы принимать обоснованные решения.
Вопрос-ответ
Упадут ли цены на вторичную недвижимость в 2025 году?
Рынок недвижимости, скорее всего, останется стабильным: значительного снижения цен ждать не стоит, но и резкого роста не прогнозируется. Те, кто хочет купить квартиру, могут рассчитывать на точечные скидки и акции, но базовая стоимость квадратного метра останется высокой.
На сколько подорожала недвижимость за год?
В 2020 году новостройки подорожали до 78 760 ₽. В 2021 году квартира на первичном рынке стоила уже 89 500 ₽ за «квадрат», а на вторичном – 80,5 тыс. В 2022 году цена в новостройках достигла 108,2 тыс. ₽, на готовые квартиры – 90,7 тыс.
На сколько подорожает недвижимость в 2026 году?
Стоимость квартир на вторичном рынке жилья в России поднимется на 10−12% по сравнению с 2025-м. Об этом заявил руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов. «Рост цен на вторичные квартиры в России будет на уровне чуть выше текущих значений инфляции (то есть на 10−12%).»
Что будет с рынком недвижимости в 2027 году?
Эксперты: с 2027 года рост цен на новостройки будет вдвое опережать инфляцию. Сильнее всего новостройки подорожают в России — на 9,3% при инфляции в 4%. К этому времени аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА» прогнозируют восстановление спроса и снижение ипотечных ставок до 10%.
Советы
СОВЕТ №1
Изучите рынок: Перед покупкой вторичного жилья обязательно проведите исследование рынка. Сравните цены на аналогичные объекты в вашем районе, чтобы понять, насколько выгодно предложение, которое вы рассматриваете.
СОВЕТ №2
Обратите внимание на состояние жилья: Минимальный прирост цен может свидетельствовать о том, что некоторые объекты требуют ремонта или имеют другие недостатки. Проверьте техническое состояние квартиры или дома, чтобы избежать дополнительных затрат в будущем.
СОВЕТ №3
Не спешите с покупкой: Если вы заметили, что цены на вторичное жилье не растут, возможно, стоит подождать. Ситуация на рынке может измениться, и вы сможете найти более выгодные предложения в будущем.
СОВЕТ №4
Консультируйтесь с профессионалами: Обратитесь к риелторам или экспертам в области недвижимости, чтобы получить советы и рекомендации. Они могут помочь вам лучше понять текущие тенденции на рынке и выбрать наиболее подходящий вариант для покупки.
