Покупка квартиры на вторичном рынке требует внимательности, особенно из-за растущего числа мошеннических схем. В статье рассмотрим распространенные способы обмана покупателей и предложим советы для их предотвращения. Знание рисков поможет вам безопасно совершить сделку и сохранить средства.
Поддельная доверенность
Одним из наиболее распространенных мошеннических схем является продажа квартиры по поддельной доверенности. Потенциальному покупателю демонстрируют нотариально заверенный документ, который якобы предоставляет «представителю» право на заключение сделки. Однако на практике такая доверенность оказывается фальшивой, и настоящий владелец может без труда вернуть свою квартиру через суд. В результате новый собственник остается и без денег, и без жилья, отмечает Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet, подчеркивает, что в данном случае речь идет не только о недобросовестности продавца, который может скрывать какие-либо «серые» аспекты квартиры, но и о преднамеренной подделке документов. Поэтому покупателю крайне важно проверить подлинность доверенности в реестре Федеральной нотариальной палаты.
Эксперты в области недвижимости предупреждают о растущем количестве схем обмана покупателей квартир. Одним из самых распространенных методов является использование поддельных документов, что позволяет мошенникам выдавать себя за законных владельцев. Специалисты рекомендуют тщательно проверять все документы, включая право собственности и историю квартиры. Также стоит насторожиться, если цена значительно ниже рыночной — это может быть признаком мошенничества. Кроме того, важно проводить сделки только через проверенные агентства и юристов, которые помогут избежать рисков. Наконец, эксперты советуют не спешить с покупкой и всегда доверять своей интуиции: если что-то кажется подозрительным, лучше отказаться от сделки.
Неузаконенная перепланировка жилья
Не меньше проблем покупателям доставляют неузаконенные перепланировки. Квартира может выглядеть просторной и современной, но любые изменения без согласования с жилинспекцией— это нарушение. Росреестр может отказать в регистрации права собственности, а новые владельцы получат предписание снести перегородки и восстановить все в исходном виде за свой счет, предупреждает Елена Мищенко.
Чтобы проверить, была перепланировка узаконена или нет, существует план БТИ, или, как его называют сейчас, технический план помещения. Покупатель должен запросить такую выписку и сверить с тем, что он видел в квартире, которую рассматривает для покупки, советует Юлия Дымова.
| Схема обмана | Как работает | Как не попасться |
|---|---|---|
| «Двойная продажа» | Мошенник продает одну и ту же квартиру нескольким покупателям, используя поддельные документы или пользуясь невнимательностью покупателей. | Тщательно проверяйте документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН). Обратитесь к юристу для правовой экспертизы. Убедитесь, что продавец является единственным собственником. |
| «Продажа несуществующей квартиры» | Мошенник предлагает купить квартиру, которой на самом деле не существует, используя красивые фотографии и низкую цену. | Не вносите предоплату, не убедившись в существовании квартиры. Обязательно лично осмотрите объект недвижимости. Проверьте адрес по кадастровой карте. |
| «Занижение стоимости в договоре» | Продавец предлагает указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры, чтобы уйти от налогов. Разницу просит передать наличными. | Соглашаясь на это, вы рискуете потерять часть денег в случае расторжения сделки, так как вернуть сможете только сумму, указанную в договоре. Настаивайте на указании полной стоимости. |
| «Продажа квартиры с обременением» | Мошенник продает квартиру, которая находится в залоге, под арестом или имеет другие юридические ограничения, не сообщая об этом покупателю. | Закажите расширенную выписку из ЕГРН, чтобы узнать о всех обременениях. Проверьте историю квартиры. Обратитесь к юристу. |
| «Поддельные документы» | Мошенники используют поддельные паспорта, доверенности, свидетельства о праве собственности, чтобы продать чужую квартиру. | Тщательно проверяйте все документы. Сверьте данные паспорта продавца с данными в выписке из ЕГРН. При наличии доверенности проверьте ее подлинность у нотариуса. |
| «Срочная продажа по заниженной цене» | Мошенник создает искусственный ажиотаж вокруг квартиры, предлагая ее по очень низкой цене и требуя срочного внесения задатка. | Не поддавайтесь на уловки с «горящими» предложениями. Слишком низкая цена – повод для подозрений. Не торопитесь с принятием решения и внесением денег. |
| «Продажа квартиры по поддельной доверенности» | Мошенник действует от имени собственника по поддельной или отозванной доверенности. | Всегда проверяйте подлинность доверенности у нотариуса, который ее выдал. Свяжитесь с собственником напрямую, чтобы убедиться в его намерениях. |
| «Скрытые дефекты и недостатки» | Продавец скрывает серьезные дефекты квартиры (например, проблемы с коммуникациями, трещины в стенах), которые могут потребовать дорогостоящего ремонта. | Тщательно осматривайте квартиру, желательно с экспертом. Задавайте вопросы о состоянии коммуникаций, крыши, подвала. Проверьте наличие актов о предыдущих ремонтах. |
| «Неправомерное выселение» | После покупки квартиры выясняется, что в ней прописаны люди, которые не хотят выписываться, или есть другие жильцы, имеющие право на проживание. | Запросите расширенную выписку из домовой книги. Убедитесь, что все прописанные лица выписаны до сделки. Включите в договор пункт о гарантии отсутствия третьих лиц, имеющих право на проживание. |
Интересные факты
Вот несколько интересных фактов о схемах обмана покупателей квартир и способах избежать мошенничества:
-
Фальшивые документы: Одной из самых распространенных схем мошенничества является использование поддельных документов на недвижимость. Мошенники могут создать фальшивые свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН. Чтобы избежать этого, покупателям рекомендуется проверять документы через официальные реестры и обращаться к юристам для консультаций.
-
«Давление времени»: Мошенники часто используют тактику создания искусственного давления на покупателя, утверждая, что квартира быстро раскупается. Это может заставить людей принимать поспешные решения. Важно помнить, что покупка недвижимости — это серьезный шаг, и не стоит спешить. Лучше тщательно исследовать рынок и не поддаваться на уловки.
-
Скрытые дефекты: Некоторые мошенники могут скрывать серьезные проблемы с квартирой, такие как задолженности по коммунальным платежам или юридические споры. Перед покупкой рекомендуется проводить полную проверку квартиры, включая запросы в управляющие компании и проверку на наличие обременений. Также полезно провести независимую оценку состояния недвижимости.
Эти факты подчеркивают важность внимательности и тщательной проверки информации при покупке квартиры, чтобы избежать мошенничества.
Жилье по наследству
Многие продавцы убеждены, что вопросы, касающиеся родственников, которые задает покупатель или его адвокат, являются неуместными. Например, интерес к тому, с кем жил наследодатель, кому он выплачивал средства на содержание, или наличие других детей у него может показаться странным. Однако, как объясняет Юлия Дымова, это вполне обычные вопросы, направленные на проверку легитимности сделки. Она подчеркивает, что продавцам необходимо раскрывать информацию о возможных других лицах, которые могут впоследствии претендовать на данную недвижимость. Это крайне важно, так как другие наследники могут заявить свои права на объект. В случае судебного разбирательства это может привести к тому, что квартира будет изъята у покупателя, добавляет риелтор.
Елена Мищенко также подчеркивает, что наследственные квартиры требуют особого внимания. «Если не все наследники отказались от своих прав, они могут заявить о себе спустя много лет. Суд может встать на их сторону, и сделка будет признана недействительной. В результате покупатель рискует потерять жилье, даже не подозревая о возможных последствиях с самого начала», — отмечает эксперт.
Заниженная сумма в договоре
Случается, что продавец предлагает указать в документах заниженную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах. Но для покупателя это ловушка: если сделку признают недействительной, вернуть можно будет только сумму, указанную в договоре, а не фактически переданную, предупреждает Елена Мищенко.
Фальшивое бронирование
Ярким примером прямого мошенничества являются фальшивые бронирования. В таких случаях у клиента требуют перевести деньги «за бронь», после чего мошенники либо исчезают, либо сообщают, что объект уже продан. Доказать факт передачи средств без наличия договора практически невозможно, и вернуть деньги становится крайне сложно.
Ни в коем случае не стоит переводить деньги до того, как будут проверены все документы и составлен предварительный договор купли-продажи с указанием суммы. «Существует также вариант, когда потенциальным покупателям предлагают оплатить услуги по подбору наиболее выгодных вариантов квартир с прямыми контактами собственников. Часто при этом оформляется фиктивный договор и акт выполненных работ. На деле же передаются либо номера из устаревшей базы данных, либо вовсе несуществующие телефонные номера», — отмечает ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов.
Задаток вместо аванса
В этой ситуации опасность скрыта и в юридических тонкостях. Продавцы нередко настаивают на том, чтобы вместо аванса оформить задаток. Разница огромна: аванс возвращается в любом случае, если сделка не состоялась, а задаток при срыве сделки по вине покупателя остается у продавца. Для недобросовестных продавцов это удобный способ оставить деньги себе.
Частые перепродажи квартиры
Частая перепродажа квартиры в короткие сроки должна вызывать настороженность. Обычно такая практика применяется для сокрытия проблемной истории объекта — долгов, неучтенных владельцев или судебных разбирательств. Чем сложнее и запутаннее выглядит цепочка сделок, тем выше риск наличия скрытых проблем, предупреждает Елена Мищенко.
Александр Иванов также подчеркивает, что в таких случаях проверить законность всех сделок будет значительно труднее. Кроме того, покупателю важно выяснить истинные причины частых продаж — возможно, с самой квартирой есть какие-то проблемы. Например, это могут быть шумные соседи, неблагоприятная обстановка или другие факторы.
Собственник жилья банкротится
При таком развитии событий сделку могут признать недействительной, а квартиру вернуть в конкурсную массу через суд. В этом случае продажа будет признана попыткой уйти от уплаты долгов кредиторам, предупреждает Александр Иванов.
Отсутствие юридической проверки документов
Одним из наиболее распространенных способов обмана покупателей квартир является отсутствие должной юридической проверки документов. Многие люди, особенно те, кто впервые сталкивается с покупкой недвижимости, могут недооценивать важность этого этапа. Мошенники часто используют недостаток юридических знаний своих жертв, чтобы провести сделки, которые могут привести к серьезным финансовым потерям.
Первым шагом в защите от мошенников является понимание, какие документы должны быть проверены перед покупкой квартиры. Ключевыми документами являются:
- Правоустанавливающие документы: это могут быть свидетельства о праве собственности, договоры купли-продажи, дарственные и другие документы, подтверждающие право продавца на квартиру.
- Технический паспорт: он содержит информацию о характеристиках квартиры, ее площади, количестве комнат и других важных аспектах.
- Выписка из ЕГРН: этот документ подтверждает, что квартира не находится в залоге, не имеет обременений и что продавец действительно является собственником.
- Согласие супруга (если применимо): если продавец состоит в браке, необходимо получить согласие его супруга на продажу квартиры.
Важно не только собрать все необходимые документы, но и тщательно их проверить. Например, стоит обратить внимание на наличие обременений, таких как ипотека или арест, которые могут помешать законной продаже квартиры. Также следует проверить, нет ли судебных разбирательств, связанных с недвижимостью.
К сожалению, многие покупатели не уделяют должного внимания юридической проверке и доверяются словам продавца. Это может привести к тому, что они окажутся в ситуации, когда квартира окажется под арестом или в залоге, а также могут возникнуть проблемы с правами на жилье. Поэтому рекомендуется привлекать к сделке квалифицированного юриста или риэлтора, который сможет провести полную проверку документов и выявить возможные риски.
Кроме того, стоит помнить, что мошенники могут использовать поддельные документы. Поэтому важно не только проверять оригиналы, но и удостовериться в их подлинности. Для этого можно обратиться в соответствующие государственные органы, чтобы подтвердить информацию о праве собственности и отсутствии обременений.
В заключение, отсутствие юридической проверки документов является одной из самых распространенных схем обмана покупателей квартир. Чтобы избежать мошенничества, необходимо тщательно проверять все документы, привлекать профессионалов и не полагаться только на слова продавца. Это поможет защитить ваши интересы и сэкономить значительные средства в будущем.
Вопрос-ответ
Как распознать мошеннические схемы при покупке квартиры?
Обратите внимание на слишком низкую цену, отсутствие документов на собственность и настойчивость продавца. Если сделка кажется слишком хорошей, чтобы быть правдой, стоит насторожиться. Также проверьте репутацию агентства или продавца через отзывы и рейтинги.
Какие документы необходимо проверить перед покупкой квартиры?
Перед покупкой обязательно проверьте свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН, а также документы, подтверждающие отсутствие обременений и долгов. Убедитесь, что продавец является законным владельцем квартиры и имеет право её продавать.
Что делать, если я подозреваю, что стал жертвой мошенников?
Если вы подозреваете мошенничество, немедленно прекратите все действия по сделке и обратитесь в правоохранительные органы. Также стоит проконсультироваться с юристом, который поможет вам оценить ситуацию и предпринять необходимые шаги для защиты ваших прав.
Советы
СОВЕТ №1
Перед покупкой квартиры обязательно проверьте документы на недвижимость. Убедитесь, что у продавца есть все необходимые права на собственность, включая свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРН. Это поможет избежать ситуаций с двойной продажей или мошенническими схемами.
СОВЕТ №2
Не стесняйтесь обращаться к профессионалам. Наймите опытного риэлтора или юриста, который специализируется на сделках с недвижимостью. Они помогут вам выявить возможные риски и защитят ваши интересы на всех этапах покупки.
СОВЕТ №3
Обратите внимание на цену квартиры. Если предложение выглядит слишком хорошим, чтобы быть правдой, скорее всего, это так и есть. Сравните цены на аналогичные квартиры в этом районе, чтобы убедиться, что вы не попались на уловку мошенников.
СОВЕТ №4
Проверьте репутацию продавца. Поинтересуйтесь о его прошлом, посмотрите отзывы и рекомендации. Если у вас есть сомнения, лучше отказаться от сделки, чем рисковать своими деньгами и будущим.
