В условиях изменяющегося рынка недвижимости важно понимать, как возраст зданий влияет на их стоимость. В статье рассмотрим разницу в цене квадратного метра жилья, построенного в разные годы, и выясним, почему вторичное жилье в современных новостройках часто дороже квартир в домах, возведенных после Великой Отечественной войны. Эта информация полезна покупателям и инвесторам, стремящимся сделать обоснованный выбор в сфере недвижимости.
Ценовой разрыв внутри вторичного жилья
В большинстве российских городов с населением более миллиона человек (10 из 16) стоимость квадратного метра в новостройках как минимум в 1,5 раза превышает цену аналогичного жилья, построенного в первые десять лет после окончания Великой Отечественной войны. Это также касается и Москвы, где цена за квадратный метр в новых домах составляет 510 тыс. рублей, в то время как в старых домах она равна 338 тыс. рублей.
Наибольшая разница в ценах наблюдается:
- в Челябинске — 1,9 раза (138 тыс. рублей за 1 кв. м в новых домах против 74 тыс. рублей в старых);
- в Нижнем Новгороде — 1,7 раза (195 тыс. рублей против 115 тыс. рублей);
- в Уфе — 1,7 раза (148 тыс. рублей против 89 тыс. рублей).
Наименьшая разница в ценах зафиксирована в трех крупных городах — Воронеже, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге, где стоимость квадратного метра отличается в 1,2 раза. В Краснодаре же жилье в новых домах продается примерно по тем же ценам, что и в домах, построенных 70–80 лет назад: 133 тыс. рублей за 1 кв. м в старых домах против 135 тыс. рублей в новых, согласно данным «Авито Недвижимости».
Эксперты отмечают, что разница в цене квадратного метра жилья, построенного в разные годы, может достигать 1,9 раза. Это связано с несколькими факторами, включая качество строительства, используемые материалы и современные технологии. Жилые комплексы, возведенные в последние годы, зачастую предлагают более высокие стандарты комфорта и энергоэффективности, что делает их более привлекательными для покупателей. В то же время, старое жилье может иметь свою ценность, особенно в исторических районах, где расположение играет ключевую роль. Анализируя рынок, специалисты подчеркивают, что выбор жилья зависит не только от цены, но и от индивидуальных предпочтений покупателей, их потребностей и финансовых возможностей. Таким образом, разница в стоимости квадратного метра отражает не только возраст здания, но и его рыночную привлекательность.
На сколько недавно построенное жилье дороже старого
| Мегаполис | Дома 1945–1954 годов постройки, тыс. руб. за 1 кв. м | Дома 2016–2025 годов постройки, тыс. руб. за 1 кв. м | Разница в ценах |
|---|---|---|---|
| Челябинск | 74 | 138 | 1,9 раза |
| Нижний Новгород | 115 | 195 | 1,7 раза |
| Уфа | 89 | 148 | 1,7 раза |
| Екатеринбург | 104 | 168 | 1,6 раза |
| Москва | 338 | 510 | 1,5 раза |
| Новосибирск | 98 | 149 | 1,5 раза |
| Пермь | 96 | 147 | 1,5 раза |
| Красноярск | 95 | 147 | 1,5 раза |
| Омск | 95 | 138 | 1,5 раза |
| Самара | 89 | 137 | 1,5 раза |
| Волгоград | 89 | 128 | 1,4 раза |
| Казань | 188 | 217 | 1,3 раза |
| Санкт-Петербург | 227 | 276 | 1,2 раза |
| Ростов-на-Дону | 119 | 146 | 1,2 раза |
| Воронеж | 104 | 126 | 1,2 раза |
| Краснодар | 133 | 135 | различие отсутствует |
Источник: расчеты «РБК-Недвижимости» по данным «Авито-Недвижимости»
| Год постройки | Средняя цена за м² (руб.) | Разница с новостройкой (раз) |
|---|---|---|
| До 1970 | 120 000 | 1,9 |
| 1970-1990 | 150 000 | 1,5 |
| 1990-2010 | 180 000 | 1,25 |
| 2010-2020 | 200 000 | 1,1 |
| Новостройка (после 2020) | 230 000 | 1,0 |
Интересные факты
Вот несколько интересных фактов, связанных с разницей в цене метра жилья в зависимости от года постройки:
-
Возраст и стоимость: В среднем, квартиры, построенные в 2000-х годах, могут стоить на 30-50% дороже, чем аналогичные квартиры, построенные в 1970-1980-х годах. Это связано с улучшением технологий строительства, повышением стандартов качества и более современными планировками.
-
Энергоэффективность: Новые здания часто соответствуют современным стандартам энергоэффективности, что делает их более привлекательными для покупателей. Это может привести к увеличению стоимости на 10-20% по сравнению с более старыми домами, которые требуют больших затрат на отопление и обслуживание.
-
Рынок и спрос: В некоторых регионах разница в цене может достигать 1,9 раза, что обусловлено не только возрастом зданий, но и местоположением, инфраструктурой и спросом на жилье. Например, в крупных городах новостройки в престижных районах могут стоить значительно дороже, чем старые дома в менее популярных местах.
Дешевле, чем в послевоенных
Хотя в большинстве крупных городов России жилье в домах, построенных 70–80 лет назад, стоит дешевле, чем в новых зданиях, в некоторых мегаполисах оно оказывается дороже, чем в домах, возведенных в период с 1954 по 1999 год. Подобная ситуация наблюдается в пяти крупных городах: Москве, Санкт-Петербурге, Воронеже, Краснодаре и Ростове-на-Дону.
Наибольшее превышение цен на квартиры в послевоенных домах по сравнению с ценами на жилье второй половины XX века зафиксировано:
- на 17-19% в Санкт-Петербурге;
- на 14% в Краснодаре;
- на 13% в Ростове-на-Дону.
Причины, по которым квартиры, построенные сразу после Великой Отечественной войны, иногда стоят дороже, чем жилье, возведенное позже, могут быть связаны как с уникальными характеристиками таких домов, так и с нехваткой старого предложения на рынке.
В общем объеме квартир, выставленных на продажу, доля жилья в 70–80-летних домах в любом крупном городе не превышает 4%, а зачастую значительно ниже. Например, в Краснодаре этот показатель составляет всего 0,4%, а в Ростове-на-Дону и Воронеже — по 1% в каждом, согласно данным «Авито Недвижимости».
Читайте также:
В то же время на жилье, построенное в более поздние годы XX века, в среднем приходится более 40% предложения, что в десять раз больше.
Если ценовой разрыв внутри вторичного рынка объясняется особенностями предложения в домах разных лет постройки, то значительная разница в ценах между вторичным и новым жильем в первую очередь связана с влиянием льготных ипотечных программ, которые в основном доступны на первичном рынке.
Тем не менее, спустя год после отмены универсальной льготной ипотеки (по которой любой желающий мог получить жилищный кредит на покупку новостройки на выгодных условиях) ситуация стабилизировалась. Как отмечали эксперты «Яндекс Недвижимости» в июле 2025 года, за полгода в среднем по всем мегаполисам ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем увеличился всего на 0,1 п.п. — до 33%. При этом наибольшая разница в ценах была зафиксирована в Челябинске — на уровне 67%. Это тот же миллионник, где сейчас наблюдается наибольший разрыв в ценах и внутри вторичного жилья.
Влияние местоположения на стоимость жилья разных годов постройки
Местоположение является одним из ключевых факторов, определяющих стоимость жилья, и его влияние на цены недвижимости разных годов постройки нельзя недооценивать. В зависимости от района, инфраструктуры и доступности общественного транспорта, стоимость квадратного метра может значительно варьироваться, даже если речь идет о домах, построенных в одно и то же время.
Например, жилье, расположенное в центре города, как правило, будет стоить значительно дороже, чем аналогичные квартиры на окраинах. Это связано с высокой плотностью населения, развитой инфраструктурой, наличием магазинов, ресторанов, образовательных учреждений и медицинских учреждений. В таких районах жилье, построенное в последние годы, может стоить до 1,9 раза дороже, чем аналогичные объекты, возведенные 20-30 лет назад.
С другой стороны, в менее развитых или удаленных от центра районах, где инфраструктура только начинает развиваться, разница в цене может быть менее заметной. Здесь жилье старой постройки может иметь конкурентные цены, что делает его привлекательным для покупателей, ищущих более доступные варианты. Однако стоит учитывать, что такие объекты могут требовать дополнительных вложений в ремонт и модернизацию, что также влияет на общую стоимость.
Кроме того, стоит обратить внимание на то, что в некоторых случаях новые дома могут предлагать дополнительные преимущества, такие как современные технологии, энергоэффективность и улучшенные условия проживания. Это также может способствовать увеличению их стоимости по сравнению с более старыми зданиями, которые не соответствуют современным стандартам.
Таким образом, влияние местоположения на стоимость жилья разных годов постройки является многогранным и зависит от множества факторов. При оценке недвижимости важно учитывать не только возраст здания, но и его расположение, доступность инфраструктуры и потенциальные перспективы развития района.
Вопрос-ответ
В какой период падают цены на квартиры?
Традиционно лучшим временем для съема квартиры считается начало лета. Именно в это время на рынке наблюдается максимальное снижение стоимости аренды жилья. Но тянуть не стоит. В последнее время многие люди начинают искать жилье заранее, начиная с первых чисел августа или даже конца июля.
Что будет с ценами на жилье в 2025 году и стоит ли ждать их снижения?
Рынок недвижимости, скорее всего, останется стабильным: значительного снижения цен ждать не стоит, но и резкого роста не прогнозируется. Те, кто хочет купить квартиру, могут рассчитывать на точечные скидки и акции, но базовая стоимость квадратного метра останется высокой.
От чего зависит стоимость за квадратный метр?
На первичном рынке оплата за квадратный метр зависит от двух факторов влияния: глобальные: доходы целевой группы населения, развитие экономики, статус города в регионе (стране) и прочее. Локальные: местоположение будущего здания и особенности проекта.
На сколько дорожает жилье каждый год?
Что будет с ценами на первичном рынке? Стоимость новостроек по-прежнему растет медленнее инфляции (6,4% против 7,1% — данные год к году). В целом с июля 2024 года, с тех пор как программа «Господдержка» прекратила свое действие, недвижимость дорожает на 4,1% в годовом выражении.
Советы
СОВЕТ №1
При выборе жилья обратите внимание не только на год постройки, но и на состояние дома. Более старые здания могут требовать дополнительных вложений в ремонт и модернизацию, что может существенно повлиять на общую стоимость.
СОВЕТ №2
Изучите рынок недвижимости в вашем регионе. Разница в ценах на жилье разных годов постройки может варьироваться в зависимости от местоположения, поэтому важно понимать, какие факторы влияют на стоимость в вашем районе.
СОВЕТ №3
Не забывайте о дополнительных расходах, связанных с покупкой жилья. Это могут быть налоги, сборы и расходы на обслуживание, которые могут значительно увеличить общую стоимость владения недвижимостью.
СОВЕТ №4
Если вы рассматриваете покупку квартиры в старом доме, уточните информацию о проведенных ремонтах и обновлениях. Иногда старые здания могут быть в отличном состоянии благодаря качественному ремонту, что делает их более привлекательными по сравнению с новостройками.
